장기간 안정적인 주가 성장과 배당을 보여줬던 리얼티인컴이 최근 지속적으로 하락하고 있습니다. 대표적인 미국의 리츠 기업이자 많은 사랑을 받는 월 배당 종목인데요. 왜 이렇게 하락하고 있는 것인지 리얼티인컴의 투자 전망 및 단점, 하락 이유에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
목차
리얼티인컴(Realty income, 0)이란?
리얼티인컴(O)는 미국에 상장된 세계 최대의 상업용 부동산 투자회사(REIT)입니다. 1969년에 설립되었으며 소매, 산업, 의료, 멀티유즈 등 다양한 분야에 걸쳐 약 4,900개의 부동산을 보유하고 있습니다.
O의 주요 임차인은 세븐일레븐, 월마트, CVS, 파머시, 페덱스, AMC 시어터스 등 대형 유통업체와 기업입니다.
리얼티인컴의 장점
꾸준한 배당 지급과 성장
리얼티인컴은 103분기 연속 배당 성장과 637개월 연속 월배당 지급을 해오고 있습니다. 연 평균 배당 성장률과 배당률은 4%대로 아쉬울 수 있습니다. 하지만 O의 장점은 높은 배당률과 배당 성장률이 아니라 꾸준함에 있다고 말씀드리고 싶습니다.
안정적인 주가 성장
배당을 재투자 했을 경우(O vs S&P500)
배당을 재투자 하지 않았을 경우(O vs S&P500)
공식 홈페이지에서도 소개하고 있듯이 상장 이후 연평균 14%의 주가 상승을 보여주었습니다. 뿐만 아니라 S&P500보다 안정적인 주가의 움직임을 보여주고 있습니다. 코로나 이후 S&P500에 밀리는 모습을 보여주고 있지만 배당을 재투자했다고 가정하면 최근 하락 이전에는 오히려 더 좋은 모습을 보여주었습니다.
안정적인 포트폴리오
포트폴리오 구성
입주율(O vs S&P500 리츠)
리얼티인컴은 다각화된 포트폴리오를 통해 안정적인 현금 흐름을 유지하고 있습니다. O의 주요 고객은 세븐일레븐, 월마트 등 안정적인 대기업 위주로 편성되어 있을 뿐만 아니라 고객사의 대부분의 기업이 경기침체의 영향을 많이 받지 않는 기업에 속합니다. 또한 최근 상업용 부동산이 위기라고는 하지만 O의 입주율을 보면 공실률이 높지 않고 안정적으로 운영되고 있음을 알 수 있습니다.
배당률과 배당성장률을 보았을 때는 조금 아쉽다고 느낄 수 있으나 꾸준한 배당금 지급과 성장, 다각화된 포트폴리오를 통해 안정적으로 주가가 꾸준히 우상향했기 때문에 많은 투자자들의 사랑을 받고 있는게 아닐까 생각해봅니다.
하지만 최근의 주가는 계속 하락하고 있는데 왜 하락하는지 O의 단점과 하락하는 이유에 대해서 궁금하신 분은 아래에서 확인해보시기 바랍니다.
리얼티인컴의 단점
장기 계약
O는 고객과 계약시 넷리스 방식으로 장기간 계약하고 있습니다. 계약 기간이 길기 때문에 코로나 이후 급격한 물가 상승이 반영되지 않기 때문에 상대적으로 수익률이 떨어질 수 있습니다. 만기 계약이 길면 경기 침체 시기에는 안정적으로 유지가 가능하지만 물가가 상승할 경우 상대적 손해를 볼 수 있습니다. 예금, 적금을 하면 이자가 물가 상승을 따라가지 못해서 돈이 녹는다고 말하는 것과 같은 이치입니다.
리츠 기업
장점에서도 말씀드린 바와 같이 O의 장점은 높은 배당률과 성장이 아닌 꾸준함입니다. 즉 안정성입니다. 계속되는 금리 인상과 고금리 유지 전망에도 기술주가 계속해서 주목 받고 상승하는 것은 성장에 대한 기대감입니다. 하지만 상대적으로 리츠 기업의 경우 성장 보다는 안정성에 주목하게됩니다. 높은 금리가 유지되어 부동산 경기가 침체될 것으로 예상되는 상황을 이겨 낼만한 기대감이 상대적으로 떨어지는 것은 단점으로 판단됩니다.
낮은 배당률과 배당 성장
꾸준한 배당금 지급과 배당 성장은 장점이나 만족할만한 수준은 아닙니다. 미국의 대표적인 배당ETF 중 하나인 SCHD의 경우 3%대의 배당률과 10%대의 배당 성장을 보이고 있으니 상대적으로 투자 매력도가 떨어져 보일 수 있습니다.
또한 현재 기준 금리 5%, 채권 매수시 높은 금리와 원금 유지가 가능합니다. 현재 리얼티인컴의 5%대 배당률과 배당 성장을 감안하더라도 부동산 경기 침체 위기 risk를 이겨내기에는 역부족으로 보입니다.
투자 전망
현재 O의 상황을 요약하자면 단점이 극대화되는 시기라고 생각합니다. 상업용 부동산에 대한 우려와 성장에 대한 기대감 부족으로 주가는 지속적으로 하락하고 있고 최고의 장점이었던 꾸준한 월 배당 지급, 배당 성장은 높은 금리로 의미가 퇴색되었습니다.
현재 O를 매수하는 가장 큰 이유는 주가 하락으로 인한 배당률 증가라고 생각합니다. 현재 더리치 기준으로 시가 배당률 5.68%로 O의 평균 배당이 4%대임을 감안하였을 때 충분히 매력적인 구간이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 만기시 원금이 보장되는 미국 채권과 비교하였을 때는 그 매력도가 떨어집니다. 그 이유는 현재 고금리로 인해 리츠 상품의 경우 추가 하락 risk가 있기 때문에 채권과 비교하였을 때 안전성이 떨어지고 수익률 또한 비슷한 수준이기 때문입니다. O의 경우 배당 성장으로 배당 수익률이 증가할 수 있겠으나 주가가 더 하락한다면 의미가 없습니다.
O를 긍정적인 관점에서 보자면 상업용 부동산이 위기라고는 하나 리얼티인컴의 경우 다각화된 포트폴리오로 안정적인 수익을 얻고 있습니다. 또한 최근 유상증자와 벨라지오 라스베가스에 투자하여 리조트, 카지노 사업에 진출하는 등 적극적으로 투자를 진행하는 모습 또한 긍정적인 점으로 생각합니다. 상업용 부동산 공실률 증가, 위워크 파산 위기가 거론되는 상황에 이런 투자의 행보는 안정적인 현금 흐름이 유지되고 있음을 보여주는 반증이 아닌가 생각합니다.
따라서 현재의 고금리 시대가 끝나고 금리가 안정화되면 상업용 부동산 침체기에도 안정적인 모습을 보여준 리얼티인컴이 빠르게 반등할 수 있을 것이라 전망합니다.
결론
현재 주가의 하락은 리얼티인컴의 자체적인 문제가 있기보다는 높은 금리로 인한 리츠 기업에 대한 우려와 투자 매력도 하락이 원인이라고 생각됩니다. 따라서 장기적으로 봤을 때 해당 종목을 매수하는 것은 좋은 선택이 될 수 있다고 생각합니다. 하지만 한동안 고금리가 유지될 전망이며 이로 인한 리츠 기업에 대한 우려로 추가적인 주가 하락이 있을 수 있으니 높을 배당을 보고 적극적으로 매수하기보다는 금리 상황과 부동산 경기를 고려하여 보수적으로 매수하는 것을 추천드립니다.
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※본 글은 투자를 권유하기 위한 글이 아니며 투자에 대한 책임은 본인에게 있다는 것을 말씀드립니다.